Litiges relatifs au bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce (ou artisanal). Le statut des baux commerciaux est favorable au locataire, avec notamment un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail. Mais il est également source d'un important contentieux.

Les litiges les plus fréquents concernent :

1° L'exécution du bail commercial
Des conflits peuvent apparaitre entre bailleur et preneur concernant la répartition des réparations et entretien, concernant une demande de déspécialisation, ou à l'occasion de la restitution des locaux  (état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie notamment).

2° Un défaut de paiement des loyers et charges 
Si le statut des baux commerciaux est protecteur pour le preneur, cette protection ne joue pleinement que si le preneur respecte scrupuleusement ses obligations. En effet, à défaut de paiement des loyers, le bailleur peut engager une action en résiliation du bail commercial (clause résolutoire) et exiger en justice le paiement des loyers. Il dispose également de la possibilité de mettre en oeuvre des mesures conservatoires (saisies notamment) afin de s'assurer le paiement des loyers. Le preneur quant à lui a également la possibilité de contester les charges qui lui sont réclamées.

3° La procédure collective du preneur (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire)
Le sort du bail commercial dans les procédures collectives pose nombre de questions et suscite un contentieux important.

En effet, et contrairement à une idée répandue, l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du locataire n’entraîne pas la résiliation automatique du bail commercial. La loi répute d’ailleurs non écrite toute clause contraire. AInsi, en cas de procédure collective, le principe est le maintien du bail commercial en cours.

Le sort du bail commercial peut toutefois évoluer au cours de la procédure collective :
1° Il peut être continué sur décision de l'administrateur, le bailleur ne pouvant s'opposer à cette décision si le preneur respecte ses obligations après l'ouverture de la procédure,
2° Il peut être résilié sur décision de l'administrateur ou initiative du bailleur (sous condition),
3° Il peut être cédé.

Le bailleur dispose donc de moyens pour contraindre le preneur/l'administrateur au respect des obligations contractuelles, même en cas d'ouverture d'une procédure collective.

4° Le renouvellement et non-renouvellement du bail commercial
Des difficultés peuvent également naître du renouvellement ou non-renouvellement du bail commercial, et concernant en particulier la fixation du loyer en renouvellement, la demande en déplafonnement, la fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation.


Dans tous les cas, dans l'hypotèse d'un litige naissant à l'occasion de l'exécution d'un bail commercial, il convient d'agir vite et d'être conseillé, car les règles de procédure applicables au bail commercial sont spécifiques (compétence territoriale des juridictions, délais de prescription, juridiction compétente matériellement, juge des loyers commerciaux etc.).